华泰证券发布研究报告称，2023年物管行业延续去伪存真，在管项目、市场拓展和多元业务都呈现收敛聚焦的趋势，与之对应的是规模扩张和业绩增速的放缓。但也不乏亮点：1)物管公司现金流管控取得成效，派息率连续第三年提升，逐步回归现金牛属性;2)国央企物管公司增长保持韧性，盈利能力逆势改善。尽管头部物管公司对于未来成长趋于谨慎，但现金流稳健、派息率仍有提升空间，估值水平相较双位数的潜在增速仍然具有吸引力。
华泰证券观点如下：
规模拓展：收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势
23年样本物管公司在管面积同比增速放缓至13%，主要因为：1、房地产市场调整导致住宅交付减少;2、市拓供需格局 导致竞争加剧;3、优化粗放发展期获取的低质量项目导致退盘增加;4、物管公司对于收并购依然谨慎。合管比继续回落至144%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。除了对存量项目收敛聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范围，推动单城市管理面积继续上升。国央企在管面积同比增长24%，第三方和非住宅在管面积占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市拓的品牌与资源优势以及退盘项目相对较少。
财报表现：国央企盈利能力逆势改善，行业逐步回归现金牛属性
23年样本物管公司营收同比+9%，归母净利润同比+10%，归母净利润同比重回正增长，主要因为22年民企物管公司利润基数降低，以及对于销售管理费用率的严格控制。国央企物管公司营收、归母净利润同比+19%、27%，盈利能力率先改善，但对于24年的增速展望相对谨慎。物管公司普遍加强现金流管控，现金流指标有所改善;连续第三年提升派息率，叠加PE估值的下滑，部分公司股息率已经具有较高吸引力。随着行业逐步摆脱对关联房企的依赖、回归主业的高质量发展，该行预计头部公司现金流稳定性有望持续提升，有望通过分红和回购等手段为投资者带来稳定且有吸引力的回报。
多元服务：基础物管发挥中流砥柱作用
23年样本物管公司基础物管营收占比同比+2pct至67%，主要因为地产调整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务表现不尽如人意。样本物管公司城市服务和商管业务营收多数实现同比增长，但毛利率表现分化;城市服务通过收敛聚焦应对回款压力，商管业务迎来改善但弹性受限。多数物管公司社区增值服务ARPU仍是处于同比下滑的状态，一方面由于房地产经纪、美居服务、社区传媒、社区零售等业务经营承压，另一方面则是主动进行收敛聚焦，退出或调整部分比较优势不明显、可持续性较差、盈利能力有限的业务，继续聚焦培育潜力业务。
风险提示：关联房企经营风险，规模扩张不及预期，盈利能力下行，收并购整合风险，资产减值风险。