中信建投证券发布研究报告称，5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策。2024年以来杭州楼市显著走弱，1-4月新房成交145.0万方，同比下降49.5%。预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计一线城市调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。
中信建投主要观点如下：
5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
杭州全面取消限购。这是继今年3月14日杭州解除全市范围内的二手房限购后，进一步释放了主城区的新房购房资格，实现了全市住房限购的全面取消。杭州楼市作为中国楼市的风向标之一，政策变化备受市场关注。其限购最早可追溯至2011年，此后分别在2014年、2016年、2017年和2021年分别历经了限购的取消、重启、加码、再加码等一系列变化。自2022年5月起，杭州开启了本轮限购宽松，内容主要包括购买二手住房，对落户未满5年的家庭，取消社保要求。此后在2023年10月，限购政策进一步宽松，将限购区由9个减少到4个，且落户杭州可直接购房。2024年3月解除全市二手房限购。至今，全面取消限购。
控制供地、宽松首套认定、购房可落户，多维度优化楼市政策。此外，本次新政提出深化房地联动机制，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡;购房人在所购住房城区范围内无住房的，或仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理按揭贷款时可按首套住房认定;在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。从住房供地、首套认定资格、落户等方面优化了楼市政策，有利于杭州楼市的高质量发展。
年内市场下行压力较大，新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。2023年，在全国楼市整体下行的环境下，杭州市场逆势提升，根据杭州市房管局的数据，全年杭州新房成交891.2万方，同比增长3.3%，二手房成交420.3万方，同比增长46.8%。2024年以来杭州楼市显著走弱，1-4月新房成交145.0万方，同比下降49.5%，二手房成交130.1万方，同比下降6.7%。预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。
近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计一线城市调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标;成都、长沙全市范围内取消限购;天津放开市六区120平以上新房限购;深圳单身非本市户籍及双子女户籍家庭可在部分区域加购1套房等。预计在新的政策基调下，一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。
风险提示：
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险;2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期;3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。